9.30新政是否影响买受人履约能力？买卖双方各执一词，看看法院如何认定！

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-101）

9.30新政是否影响买受人履约能力？买卖双方各执一词，看看法院如何认定！

---张某与王某房屋买卖合同纠纷(二审)案法律评析2

【关键词】

9·30新政 履约能力 解除合同 返还定金 首付款 抵押贷款 情势变更 商业风险 自筹款项增加 购房新政 贷款金额变化

【要点提示】

本文所选案例中，买受人与出卖人就9.30新政实施后，如何计算贷款数额及买受人自筹款项增加数额存在争议。法院认为，房地产经纪公司作为居间方，其系从事房地产经纪的专业机构，法院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。按照居间方的说法，无论采取何种价款支付方式，买方都需要至少自筹66万元左右的购房款，此种情形确已给买方的履约能力造成了重大影响，合同继续履行会产生一定困难。

【当事人信息】

原告：张某（买受人、反诉被告、被上诉人）

被告：王某（出卖人、反诉原告、上诉人）

第三人：某房地产经纪有限公司（简称:某公司）

【案情简介】

2016年9月26日，张某与王某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同就买受人的付款方式做了以下约定:买受人于2016年9月26日向出卖人支付购房定金100000元；买受人于2016年9月27日向出卖人支付第二笔购房定金100000元；买受人于银行面签当日向出卖人支付购房款920000元；剩余房款3000000元买受人以贷款方式支付；剩余房款1300000元在过户前一日存入资金监管账户。

2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政，即9.30新政），其中第四条规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。

2016年10月1日，张某告知王某因购房新政实施，超出其价款负担能力，无法继续履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知书》，并要求返还定金20万。

2016年12月1日，王某向张某出具《解除合同通知书》，并要求支付违约金1084000元（含20万元定金）。

双方协商未果，张某向法院提起诉讼，请求：1、解除双方于2016年9月26日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》；2、王某退还定金20万元。

王某提起反诉，请求：1、张某支付违约金1084000元。 

【法院判决】

一审：1、王某退还张某定金二十万元；2、驳回张某其他诉讼请求；3、驳回王某全部反诉请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

法院如何认定9.30新政是否影响买受人的履约能力？

买方与卖方就购房新政实施后，如何计算贷款数额及买方自筹款项增加数额存在争议。

对此，买方表示根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，其以430万元作为计算贷款计算基数，可贷款300万元，新政后，在被认定为购买二套住房的情况下，无法继续按300万元贷款，以房屋所在区域房屋总价高限计算，最高贷款只能为234万元，相当于增加首付款金额至少为66万元，还有相应的税费增加，超出经济能力。

卖方则表示购房新政出台仅为一个正常的商业风险问题，若以房屋总价542万元为基数计算，张某可贷款270万元左右，与合同约定的贷款300万元，仅相差30万元。另外，买方在购房新政出台后没有具体履行贷款环节，其存在主观恶意违约，应赔偿损失。

居间方即房产中介公司出具的证明载明：2016年9月30日购房新政出台，由于新政对首套房的认定标准发生变更，买方的情况应被认定为购买二套普通住房，导致合同中房款支付比例有所变化，如仍贷款300万元，房屋成交价应为600万元，已超过合同总价，不成立。①如果在不超过所在区域房屋总价最高限价468万元的基础上计算，最高贷款234万元，其首付款金额至少增加66万元，税费也相应增加；②如想在234万元基础上提高贷款额，成交价将高于区域房屋总价高限，视为二套非普通住房，首付比例将提高到70%。

法院认为，某公司作为房屋买卖合同履行的居间方，其系从事房地产经纪的专业机构，法院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。因此，按照合同约定的房屋成交价格430万元来计算可申请贷款金额，买方需要额外自行筹措购房款85万元左右；即使按照房屋总价最高限价468万元来计算可申请贷款的金额，买方需要额外自行筹措购房款66万元左右。也就是说，无论采取何种价款支付方式，买方都需要至少自筹66万元左右的购房款，此种情形确已给买方的履约能力造成了重大影响，合同继续履行会产生一定困难。因此，继续履行合同会导致当事人双方之间的利益关系失衡，合同的不可履行也不可以归责于双方当事人。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

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